TÌNH HUỐNG LUẬT ĐẤT ĐAI
Gia đình ông A được giao 2000 m2 sử dụng đất trồng lúa nước. Tuy nhiên do trồng lúa nước mất nhiều công chăm sóc, khi thu hoạch giá cả lại không được bao nhiêu nên ong A quyết định tự cải tạo đất để chuyển từ việc trồng lúa nước sang nuôi tôm.
Hỏi:
- ông A có vi phạm pháp luật đất đai hay không? Vì sao? Nếu có thì bị xử lí như thế nào?
- Anh (chị ) hãy tư vấn cho ông A cần phải làm gì khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa nước sang nuôi tôm theo đúng quy định của pháp luật.
Trả lời:
1. Xác định hành vi của ông A là đúng hay sai và xử lí vi phạm
Việc làm của ông A trong trường hợp trên là trái với pháp luật vì các lí do:
- thứ nhất: điều 15 luật đất đai có quy định nhà nước nghiêm cấm hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Xét trong trường hợp này, tuy rằng ông A chuyển mục đích sử dụng đất là do trồng lúa nước mất công sức nhưng không thu được lợi nhuận cao, nhưng mảnh đất trên là mảnh đất nông nghiệp dùng để trồng lúa nước nên khi ông A tự ý chuyển mục đích sử dụng đất tức là đã sử dụng đất không đúng mục đích nên đã vi phạm điều 15 luật đất đai đã nêu ở trên
- thứ hai: việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa nước sang nuôi trồng thủy sản hay mục đích khác phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 36 và khoản 2 điều 37 của bộ luật đất đai 2003 thì việc quyết định cho người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thủy sản thuộc thẩm quyền UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Đồng thơi phải tuwn theo thủ tục quy định tại điều 125 bộ luật đất đai 2003.
Việc làm của ông A có thể bị xử lí như sau:
Việc làm của ông A đã vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại điều 140 luật đất đai 2003 và được cụ thể hóa tại điều 8 và điều 9 nghị định số 182/2004/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, tùy thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất của ông A đang sử dụng mà áp dụng một trong 4 mức xử phạt sau đây:
- trường hợp giá trị quyền sử dụng đất với diện tích vi phạm quy đổi thành tiền dưới 2 triệu đồng thì bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đến 200.000 đồng.
- Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất với diện tích vi phạm quy đổi thành tiền từ 2 triệu đến đươi 5 triệu đồng thì bị phạt từ 200.000 đến 500.000 đồng.
- Trường hợp nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sai phạm quy đổi thành tiền có giá trị từ 5 triệu đến dưới 10 triệu đồng thì bị xử phạt tiền từ 500.000 đến 2 triệu đồng.
- Trường hợp nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sai phạm quy đổi thành tiền có giá trị từ 10 triệu đồng trở lên thì bị xử phạt tiền từ 2 triệu đến 10 triệu đồng.
Ngoài mức xử phạt nêu trên ông A còn bị áp dụng biện pháp khôi phục lại tình trạng đất như trước khi bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.
2. Tư vấn cho ông A chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật
Luật đất đai 2003 quy định 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
- thứ nhất là trường hợp chuyển mục đích phải được sự cho phép của cơ quan auanr lí nhà nước có thẩm quyền
- thứ 2 là trường hợp người sử dụng đất chỉ phải đăng kí với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu đã có kế hoạch sử dụng đã được phê duyệt
như vậy ông A thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thứ nhất. Ông A phải tiến hành những thủ tục theo điều 134, nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định như sau:
Người xin chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất đối với hộ cá nhân và gia đình gồm:
+ đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
+ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2,5 điều 50 luật đất đai
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoặc sử dụng đất đối với trường hợp chưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích hồ sơ địa chính
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao cho hồ sơ địa phương gửi cho cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian thực hienj khồn quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi truwownggf nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lí
Sau khi hoành tất các thủ tục trên ông A có thể bắt đầu sử dụng đất để nuôi tôm theo đúng nhu cầu của mình và đúng với quy định của pháp luật